ไนท์แฟรงค์ เผยตลาดอาคารสำนักงานเช่าไตรมาส 3 ฟื้น รับเทรนด์กลับมาทำงานออฟฟิศ

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าส่วนงานตัวแทนนายหน้าพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ตลาดอาคารสำนักงานในไตรมาส 3 มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อน จากการกลับมาทำงานในออฟฟิศของหลายองค์กร ส่งผลให้อัตราการครอบครองตลาดสำนักงานอยู่ที่ 81%

ด้านอุปทานอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ลดลงไปประมาณ 31,000 ตร.ม. หรือ 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส มีอาคารสำนักงานใหม่ 1 แห่งสร้างแล้วเสร็จ ขณะที่มีอีก 3 อาคารที่ถูกถอดออกจากตลาดสำนักงานให้เช่า 

ส่วนพื้นที่อาคารสำนักงานสีเขียว (Sustainble Green Office Building) ขยายตัวเพิ่มขึ้น อยู่ที่ 992,000 ตร.ม. คิดเป็น 12.7% ปีต่อปี ค่าเฉลี่ยเติบโตต่อปีอยู่ที่ 13.4%  

อย่างไรก็ดี ไม่มีอาคารสำนักงานเปิดใหม่ในช่วงสามเดือนที่ผ่านมา เนื่องด้วยความล่าช้าในการก่อสร้าง ทำให้บางโครงการที่กำหนดจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2565 ถูกเลื่อนออกไปเป็นช่วงครึ่งแรกของปี 2566 

ดังนั้น อุปทานเข้ามาใหม่ในช่วงปลายปี 2565-2567 จึงคาดว่าจะอยู่ที่ 208,000, 583,000 และ 295,000 ตร.ม. ตามลำดับ ขนาดพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดจะเพิ่มขึ้นเป็น 1.75 ล้านตร.ม. คิดเป็น 30% ของระดับสำนักงานในปัจจุบัน โดยประมาณ 65% ของอุปทานใหม่จะอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ 

สำหรับอุปสงค์อัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก จาก 80,000 ตร.ม. เป็น 147,000 ตร.ม. ขณะที่พื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จาก  -36,000 ตร.ม. เป็น -103,000 ตร.ม. การดูดซับสุทธิ 44,000 ตร.ม. ในไตรมาส 3 ซึ่งเปลี่ยนแปลงไม่มากจากไตรมาส 2 

อย่างไรก็ตามปริมาณการเช่าในไตรมาส 3 เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากไตรมาส 2 จากข้อมูลของเราพบว่าพื้นที่เช่าในไตรมาสนี้ครอบครองโดยผู้เช่าที่ย้ายพื้นที่จากทำเลอื่นมากกว่าผู้เช่าใหม่ 

อัตราการครอบครองของอาคารทุกเกรดปรับเพิ่มขึ้นไตรมาสต่อไตรมาส โดยมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก เว้นแต่เกรด C  

 จำนวนพื้นที่ปล่อยเช่าแล้วทั้งหมดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 4.57 ตร.ม. ในไตรมาส 2 ปี 2565 เป็น 4.62 ตร.ม. ในไตรมาส 3 ปี 2565 โดยเพิ่มขึ้นเป็น 81% สำนักงานเกรด A กลายเป็นกลุ่มที่มีประสิทธิภาพดีที่สุดในไตรมาส 3 โดยอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 1.3% ไตรมาสต่อไตรมาส อัตราการครอบครองสำหรับสำนักงานเกรด B ดีดกลับขึ้น 1.2% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 80% ขณะที่สำนักงานเกรด C เป็นกลุ่มที่อ่อนไหวต่อสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงน้อยที่สุดในช่วงสองปีที่ผ่านมา มีประสิทธิภาพต่ำกว่าสำนักงานเกรดอื่น ๆ แต่ก็ยังมีอัตราการเช่าที่ประมาณ 80% 

เมื่อดูที่การดูดซับสุทธิหรือการเปลี่ยนแปลงทั้งหมดในพื้นที่ปล่อยเช่าแล้ว ผลงานรายไตรมาสและรายปีมีผลลัพธ์ที่คล้ายคลึงกัน โดยสำนักงานทุกเกรดมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก ยกเว้นเกรด C ที่ - 5,000 ตร.ม. ไตรมาสต่อไตรมาส และ -27,000 ปีต่อปี เมื่อเทียบกับเกรดอื่นๆ ความต้องการของสำนักงานเกรด B อยู่ในจุดค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 802 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนในไตรมาส 3 ซึ่งต่ำกว่าการเติบโตของค่าเช่าในรอบ 10 ปี เฉลี่ย 3.6% ต่อปี การเติบโตของค่าเช่ารายไตรมาสตามเกรดคละกัน เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงานสีเขียวและสำนักงานเกรด A มีค่าเป็นลบ 

ขณะที่สำนักงานเกรด B และ C เป็นบวก ส่วนการเติบโตของค่าเช่าอาคารสำนักงานสีเขียว ต่ำที่สุดในไตรมาส 3 โดยลดลง -1.3% ไตรมาสต่อไตรมาส และ -0.5% ปีต่อปี ค่าเช่าสำนักงานเกรด A และ B เปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในไตรมาสนี้ แต่เพิ่มขึ้นมากกว่า 2% เมื่อเทียบเป็นรายปีจากฐานที่ต่ำในปีที่แล้ว และสำนักงานเกรด C มีการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าเป็นบวกทั้งไตรมาสต่อไตรมาสและปีต่อปี ที่ 0.4% และ 0.9% ตามลำดับ

ความเคลื่อนไหวตลาดตามแต่ละพื้นที่  อัตราค่าเช่าในทุกพื้นที่เปลี่ยนแปลงเป็นเชิงบวกเมื่อเทียบเป็นรายปี ขณะที่อัตราการครอบครองส่วนใหญ่เติบโตไตรมาสต่อไตรมาส แต่ก็ยังไม่แตะระดับไตรมาส 3 ปี 2564 

การเติบโตของค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจเติบโตอย่างช้าๆ 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 911 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน โดยอัตราการครอบครองเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.8% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 84% 

         - เขตเพลินจิต ชิดลม วิทยุ มีอัตราค่าเช่าและอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นในที่ 0.2% และ 0.6% ตามลำดับ 

         - เขตนานา อโศก พร้อมพงษ์ มีอัตราค่าเช่าลดลงเล็กน้อย 0.3% ไตรมาสต่อไตรมาส แต่มีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างมากที่ 1.9% ไตรมาสต่อไตรมาส 

         - เขตสีลม สาทร พระราม 4 มีการเปลี่ยนแปลงของการดูดซับสุทธิมากที่สุดที่ 24,000 ตร.ม. และอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากอาคารสำนักงานใหม่ที่สร้างเสร็จ 

สำหรับอาคารสำนักงานนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 0.4% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 658 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ในขณะที่อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 1.7% ไตรมาสต่อไตรมาสอยู่ที่ 77% 

         - เขตเพชรบุรี พระราม 9 รัชดา มีการเติบโตน้อยที่สุดในไตรมาส 3 เนื่องจากค่าเช่าและอัตราการครอบครองลดลง 1.2% ไตรมาสต่อไตรมาส 

         - เขตพหลโยธิน-วิภาวดี เพิ่มขึ้นกว่าสูง 3.7% ไตรมาสต่อไตรมาส ขณะที่การดูดซับสุทธิติดลบเป็นผลมาจากอาคาร 2 แห่งในบริเวณดังกล่าวถูกถอดออกจากตลาดเช่า 

         - เขตบางนา-ศรีนครินทร์เป็นพื้นที่เพียงแห่งเดียวในไตรมาส 3 ที่มีค่าเช่าเพิ่มขึ้น อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น และการดูดซับสุทธิเพิ่มขึ้นทั้งรายไตรมาสและรายปี